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楼市降价潮或全面来临 上市房企恐率先降

 有人说,调控至今,房企信心的脆弱已经开始显现,市场并非固若金汤,其敏感的神经对于政策的任何风吹草动都能迅速感知。

  房产税征与不征还在揣测之中,近日,一则“万科将于6月份全国范围大降价”再次令整个房地产市场开始躁动。

  这则在万科媒体人眼中的“假新闻”,则被诸多房地产业内人士传成了真消息,并再次将其看成一场降价潮来临前的信号。

  降还是不降,房地产市场博弈至今,似乎就要一触即发(分析称全国房价下半年仍降二手楼价或降一两成)。

  万科未来降价的“活口”

  万科董事长王石下山后,房地产界最关心的问题开始变成万科将何时降价。

  一则传言牵动了房地产界所有的敏感神经。该消息称,援引未具名知情人士的话,由于成交量低迷,万科企业股份有限公司准备本月下调住宅项目的价格。该消息并未透露万科准备降价的幅度。

  昨日,就此消息,本报记者致电万科相关人士,该人士反应的第一句话就是,“这是个假新闻”。

  但尽管如此,记者在万科集团给本报的回复中发现,在否认之外,万科给自己未来可能存在的降价行为留足了空间。

  万科董秘谭华杰称,“去年下半年以来,各地市场的情况明显分化,房价上涨过快的现象在部分热点城市比较突出。近期国家及各地连续出台了多项政策,抑制市场向过热发展,这些政策调控力度之大,调控态度之坚决,为近年来所少见,相信必然会对市场产生显著影响”。

  他表示,从4月下旬以来主要城市的实际成交情况看,购房者心态明显趋于谨慎,成交量显著回落。热点城市的投资性购房需求将逐渐淡出,自住购房将重新成为市场主流。

  “自住购房者更关注自身的经济承受能力,更看重楼盘的实际性价比,不会仅仅基于对房价走势的判断而购房。因此热点城市去年下半年以来房价惯性上涨的局面将结束,价格将在供需关系的影响下,重新回归到与自住需求购买力相匹配的合理区间。万科也将积极主动顺应市场变化趋势,尊重市场实际情况合理定价,按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。”

  万科的回复在一位开发商看来,却变成了承认未来可能会降价。该人士向记者表示,虽然开发商目前对外口径几乎一致,但其实内部早已准备了多套预案。

  “一般来说就是,多次刺探市场反应,然后根据反应做出几个预案出来。”该人士表示。

  万科的销售难题

  正如华远董事长任志强所言,开发商可能用一个季度时间完成了本年度销售额的50%,但开发商可能用剩下三个季度都完不成剩下的50%销售额。

  而万科地产也属于受此困扰之一的开发商。

  5月5日晚间,万科披露了其4月份的销售月报。当月万科实现销售面积63.3万平方米,销售金额78亿元,分别比2009年同期增长6.3%和48%。综合1-4月份,万科累计销售面积187.5万平方米,销售金额228.9亿元。

  虽然销售面积与销售金额均同比上涨,但随着调控政策对市场的影响日益明显,万科业绩的增长已经放缓了脚步。

  “去年底,王石提出的万科今年800亿元的销售目标现在看起来也并非是简单的任务。”业内人士认为。“销售额同比下降的情形在年内什么时点出现目前尚难预料,万科若要与2009年的634亿元销售持平,都将有一定的难度。”

  一位不愿透露姓名的开发商向记者表示,万科此次传出降价事件,可能是万科故意而为之。因为2008年率先降价的万科饱受了被购房者砸售楼处等品牌形象大减事件,所以万科并不想第一个降价。但它想通过此信号让其他房企先降。

  记者了解到,随着调控效应将逐步显现,万科的业绩增长或将放慢脚步。从万科第一季度的销量来看,一季度万科累计实现销售面积124万平方米已经同比下降19%,在严厉调控下,万科未来销售形势未见乐观。

  此外,还据了解,万科的融资渠道目前也显得并不顺畅。有消息称,万科的112亿元公开增发似乎并不在国土部“给予支持”的融资方案之列。虽然国土部目前仅对首批25家地产企业的融资申请发表了意见,仍将有第二批16家等待国土部意见,但目前并未有较为明确的信息显示,万科的增发方案能通过审核。

  上市房企恐将率先降价

  不仅仅是万科,记者了解到,近期多家房企融资增发方案被紧急叫停。

  港资开发商太古地产的逾200亿元IPO,招商地产50亿元原计划的增发均告停止。受新政影响,股市中地产板块预期不断下调,亦影响房企股权融资。鉴于A股融资中增加了国土资源部对土地储备的审查环节,招商地产亦可能无法通过再融资。日前,国土资源部通过了8家地产公司再融资审批,这些均为土地储备量小的房企。

  “招商地产的融资现状可谓内地大型房企融资之风向标,万科、保利等房企与其背景相似,也极有可能同样停止增发。而海外上市房企虽然目前仍在融资,但曾经的‘限外’政策是否会再度降临,亦成为上述公司不得不考虑的问题。”中原集团研究中心高级经理刘渊认为,内地房企一旦融资受限,势必影响销售市场,各房企后续发展策略亦将面临重新部署,而价格调整可能是最早考虑的策略。

  中国房地产测评中心最近发布的报告其中一项内容就是阐释了这一点。2009年年报显示上市房企销售和预售规模大增,50强企业销售额和预售额达到7500亿元,持有现金总额达到3000亿元,表明资金充裕。但2010年4月强力宏观调控政策出台,部分2009年拿地企业资金压力陡增,其中资产负债率超过70%的13家50强房企未来可能陷入资金困境。

  部分企业目前已经发行高息债券,显示2009年资金宽裕局面已经结束。

  日前,在香港上市的恒盛地产宣布暂停海外高息发债计划,而花样年原本计划发债2.5亿美元,最终只完成1.25亿美元,而且债息达到14%的历史最高水平。有分析师认为,楼市调控令投资者对内地房企前景担忧加深,此外,房企扎堆融资也令市场饱和。

  此外,摆在众多房地产企业面前的另外一个难题是,随着市场持续僵持,房企面临着资金周转速度的放缓。而这种问题在大房企身上表现得则更为严重。

  “在过去几年中,每一次房地产企业大量买地后,都会出现一次宏观调控,而在调控期,他们又往往只能低价卖房。这使得他们的净资产收益率始终偏低。”金融分析家杜丽虹认为,这种规模扩张的公司是典型的“顺周期企业”,高峰期的高价大肆购地和低谷期的快速去存货勾勒出这些企业的成长曲线。如果这些企业能够保持对行业周期的敏感度和灵活性,则足以维持财务安全,但是却必定难以创造高回报率。万科仅仅要求自己的投入资本回报率在12%以上,金地集团近年来的净资产收益率一直处于15%以下,其投入资本回报率则更加糟糕,仅有6.49%。对于和海外基金以及国内信托公司大规模合作的金地集团而言,“地产+金融”的模式本应该要求较高的回报率,但金地集团个位数的投入资本回报率却难以悦众。

  “在宏观调控之下,销售速度放缓显然严重影响这些大房企的净资产收益率。现在上市房企面临的主要问题就应该是降价销售以追求资金周转速度加快,弥补因为降价所带来的损失,以此来追求高于行业的净资产收益率。”业内人士认为,就目前形势而言,房企不降价,调控显然不会停止。

  某知名地产公司副总经理温立伟也认为,“在目前房地产市场,70%的市场份额掌握在上市公司手中,这些上市公司均有业绩、利润以及成长性的考核。比起看到资本市场不断大跌,这些上市公司将不得不选择放弃高房价所带来的利润”。

  降价潮将一触即发?

  在更多的业内人士看来,降价如果放在万科身上就具备了无限放大的示范效应。

  据了解,2007年,王石发表房地产拐点论之后,万科随即发起全国范围大降价。尽管当时王石与万科饱受业界抨击,但事实证明,万科跑赢了。

  而这一次,从4月中旬开始的国家宏观调控,却使得房地产市场陷入深度观望中。此前,中弘北京像素一位相关人士多次向记者表示,开发商目前的主要态度就是互相观望,看看别人怎么做。

  但观望给房地产市场带来的是成交量的极度低迷。亚豪机构统计数据显示,5月无论是期房住宅还是现房住宅均出现了较大幅度的下跌。从日均成交情况来看,自5月13日之后,日均成交量跌破了百套大关,而2009年5月,日均成交套数均在400多套的水平,与往昔的“红五月”相比差距相当大。

  在温立伟看来,如果万科真带头降价,这是好事。万科降价最具示范效应,有助于帮助房地产市场提前打破僵局。即便万科不降价,万科也“聪明”地给市场释放出一个降价的信号。

  “目前的房地产成交数据在开发商看来很低迷,其实经历一段市场博弈,现在购房人回访量已经开始慢慢回升,但基本都在观望,不肯出手,如果开发商再降价,市场回温速度就会很快,”温立伟认为,北京房地产市场下半年将进入走量阶段,降价潮将不可避免地来临。现在对于开发商来说,降价都是心里毫无疑问的底牌,问题就是降幅是多少。

  事实上,尽管大幅度、大范围的降价潮没有来临,但房地产市场已经开始断断续续出现“小打小闹”的降价。

  亚豪机构数据显示,上周4个项目的开盘均价为18975元/平方米,环比之前一周每平方米下挫了13985元,跌幅达42.43%。

  协成机构监测报告显示,从价格方面来看,上周北京商品房的市场价格虽仍未现松动,但四环内新开盘的项目已经普遍停涨,整体均价未出现上调。

  “这表明开发商对房价的预期已经松动,降价的时刻或将到来。”协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为。

  另据记者了解,目前北京出现了多家由民间发起的“抄底团”,而这些抄底团的参加人数都超过了主办方的想象。

  市场博弈的结果,似乎马上就要出现。

  而在万科给媒体的谨慎措辞中也可以看出这一端倪。“万科一贯坚持稳健经营,2009年部分核心城市出现过热迹象时,公司已经关注到这一现象并保持了充分的谨慎。公司旗下各项目的定价会因地制宜,由各地子公司根据当地市场的具体环境制定。”

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